存货激增 一线地产商降价保量

　　记者调查发现，此次首先降价的基本上都是一线地产公司，尤以上市公司为主。

　　近10年的房地产业发展造就了数十家全国性地产公司，他们的战线遍布珠三角、长三角以及环渤海。长达近一年的成交低迷，使得这些战线拉得很长或区域集中度极高的一线地产商存货量剧增，资金周转率越来越低，而待开发的存量土地也在沉淀着更多的资金。

　　生存压力加之对后市的看淡，由万科领衔的一批地产商开始了自救突围；不同于第一轮降价，此次万科有了很多的追随者，降价保量，已经成为行业内的共识。而万科的品牌效应，又放大了这一集体行为的影响力。

　　从降价区域来看，主要分布在京沪深穗一线城市，万科、金地等中报显示，这些城市依然是其利润贡献点，但已持续数月销售低迷。第一创业分析师陈晓波表示，全国房价整体而言泡沫并不明显，二、三线城市房地产相对比较健康，未来调整将集中在一线城市。

　　降价动机 半年存货激增近50%

　　“我们不是很关心目前（地产股）的估值情况，主要还是看成交量，成交量如果上不去，估值也会随之下降。”宝华基金经理认为。

　　这几乎已是行业的共识。进入9月，中报显示一线地产公司均出现销售下滑，万科已连续4月销售同比下降，截至8月只完成全年销售任务的39%，保利1－8月销售额仅完成了年度计划的54.2％，其他公司情况也大致如此。

　　与此同时，中报还显示万科存货已高达811亿元以上，以其去年超过355亿元的营业收入计算，这些存货的消化需要两年以上的时间；保利存货已超过368亿元，较去年同期增加154%，需要消化4年。“半年地产行业存货余额同比增长47.46%，存货周转率下降迹象也较为明显。”长城证券认为。

　　券商们据此认为，万科等一线公司本身有降价冲动。而万科对降价的公开回应是，房价变化并不明显，持续的成交低迷才是对行业更重大的挑战，他们认为，适当的价格调整可以促使交易量提升。

　　下跌心理预期很难改变

　　内在的冲动之下，地产商还要面对越来越严峻的外部压力。

　　“此轮始自2004年的宏观调控已经产生影响，”中房指数华东总经理陈晟说，宏调效果显现，90/70政策影响房产价格，二套房贷把投资者屏蔽，市场在重新寻找一个动态的供需比例，楼市下行短期内难以改变。他表示，万科等公司在此刻调整价格入市，是积极的行为。

　　对于16日双率下调新政，多数业内人士和机构也认为，地产公司现在面临的压力是业绩，不会因此改变基本面。

　　而上海易居房地产研究院分析师杨红旭认为，在市场普遍产生下跌预期后，所谓的促销噱头根本无法吸引购买力入市，除非有实质性的价格下降刺激刚性需求入市。这种情况在深圳已经出现，深圳小幅降价后，未达购房人预期，观望继续。开发商继续推出更高的折扣优惠，依然难以使交易量大幅回升。

　　万科金色雅筑的大幅降价似乎证明了杨红旭的观点：上海“网上房地产”显示，金色雅筑从连续调价的8月至今，其销量位于今年月销量顶峰。

　　业内分析 降价是最好的自救方式

　　降价销售或促楼市回暖

　　“成交量持续萎缩给楼市带来了巨大的不稳定性，在整个行业基本面未发生根本变化时，加大销售力度快速回笼资金是开发商最明智的选择。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，万科此前在华东区域的降价销售，均得到了市场的认可。“这也就说明，市场的刚性需求仍然存在，目前只是需要通过一些手段来撬动。”李文杰说。

　　昨日，多位接受记者调查采访的购房者认为，只要房价降到合理的区间，他们肯定购买。“比如百子湾区域的楼盘12000元/平米，我一定会买，因为这个价格基本接近底线，再没有太多的下降空间。”

　　目前，业内普遍的观点是，楼市整体处于观望之时，开发商应该将资金链、现金流放在首位，适当降低价格可把自己从预期不明朗、交易冻结的状态中解放出来，甚至会刺激楼市交易量出现小幅度回暖。“稳住交易量，楼市的交易价格才能有所保证。而保证充足的现金流开发商才能获得更好、更长远的发展。”北京高峰宏道投资顾问有限公司总经理曹晓东认为。

　　老项目降价风险较大

　　目前对开发商而言，降价的风险不是出现连锁反应。“新盘低开销售没有什么风险，老盘则可能面临老业主维权的可能，虽然从法律层面上降价能够站得住脚，但对其品牌的破坏力是巨大的。”李文杰同时认为，购房者对楼市的价格预期比较理性，只要达到他们的心理预期，他们仍会出手。

　　在近日于呼和浩特举行的2008博鳌房地产论坛草原行活动上，阳光100副总裁范小冲表示，目前阳光100主要楼盘集中于二三线城市，虽然短期内未有降价打算，但绝对不会涨价。“其实，在现在的交易状况下，开发商降价5%或10%对销售拉动都很有限。除非一降就是20%，但这样对开发商的品牌形象影响较大。”范小冲说。

　　曹晓东认为，去年上涨幅度大的项目今年风险性相对会大一些，特别是那些盲目跟涨的项目，没有支撑因素一定跌得更快更狠。

　　■ 政府态度

　　加大保障房推进力度

　　对于目前房地产市场价格全线回落，政府相关部门负责人表示，房地产市场不能以房价的涨和跌来形容，只能说房地产市场还处于发展当中，还需要一个培育的过程。

　　2007年房价的大涨和2008年房价的跌落，是供求双方的博弈，对于目前上海、北京、深圳房价全线回落，既有政府政策调控因素，也有市场内部自身的原因，这也就是说房地产市场是有周期性的。

　　对于北京房地产市场走向，该负责人透露，短期内没有调控市场的具体措施，北京仍将加大保障房的推出速度和力度，保证更多中低收入者居有其屋，同时也期待对市场产品结构优化有一个更好的促进作用。

　　■ 下跌预测

　　３０％会是一个临界点

　　此轮“保卫战”要打到什么程度？下跌多少才是底？需要多长时间？

　　大致看来，跌幅在30%以内，银行所受的影响不会太大；国泰君安初步预测，如果未来房价平均下降20%-30%，监管层的“限贷令”就可能收回。其理想的目标是房地产在一个相对较低的房价水平恢复成交量。而长城证券给出的下跌空间也是一线城市在30%，二线城市在10%—15%。当然，也不排除个别楼盘会大幅降价。

　　就开发商降价的压力而言，目前主要不是来自利润的考虑，有楼盘在２００５年时单价不过４０００余元，依然有利可图，目前已经到了１８０００元的均价，下降５０％，依然是有着较高的利润，银行的断供压力和旧业主的情绪是开发商下一步行动的最大阻力。

　　■ 观察

　　万科：行业“牧羊犬”效应显现

　　所谓价格战，从其他的行业来看，是不断压低价格甚至低于成本击败竞争对手，攫取市场占有量，这甚至是以企业损失平均利润为代价的。

　　而本报记者调查发现，京沪乃至一直下跌的深圳楼市，均未出现这样的状况———从去年100%的涨幅下调10%—30%，只是开发商把自己的超额利润让一部分给购房人而已。

　　这背后的实质是，一线地产公司对于楼市长期调整的忧虑和防范，他们现在关注的是量———成交量，而不是价格，所谓降价在他们看来，无非是“适度的价格调整”以激发潜在的刚性需求，从而促使成交量回暖。而这，有助于防范漫长的行业调整期所带来的更大的下跌风险。于是，他们打响了一场“成交量保卫战”。

　　万科又一次走在了前面。与第一轮降价不同的是，此次万科有了更多的跟随者：金地、恒大、富力、远洋……这是真正的救市———把大量去年形成的泡沫挤掉，恢复正常的交易，整个行业才能前行。

　　有人把万科比作行业的“牧羊犬”，驱使全行业随它前行。我们看到，当第一轮降价后业内在对万科口诛笔伐时，当此次杭州开发商坚称“远离万科”时，当北京的开发商还在犹豫不决时，万科已经获得了巨大市场份额———万科以自己充满实用主义色彩的行动，再次印证了这一点。