救市至少再等半年 上海地产进入“漩涡期”

       文章选自：恒大地产

       24天内央行两度降息，让救市猜想再度升级。“其实我们早就猜到货币政策上会有一些措施出来，二次降息是想象当中，但是我们预计在一两个月之内。之所以这么快出台二次降息，是迫于全球救市的大环境。降息，只是一个开始，对于楼市也好，股市也好，是救市的一个信号。”美联物业上海区域副总经理丁伟表示。

　　上海明华房地产有限公司投资总监井维祥表示，目前上海的房地产市场看起来比较萧条。“数据显示，目前上海购房信心指出跌到了99年以来的最低点，而99年又是从96年开始跌到的最低点。那个时候是中国房地产最黑暗的时候。”

　　不过，他表示，目前的信心最低点和99年仍然有所不同。因为经济环境发生了根本的变化，综合实力增强，老百姓的支付能力翻番。所以，房价像99年那样处于“崩溃的边缘”。

　　“现在市场上普遍的持币观望，并不代表经济崩溃。经济崩溃意味着中国经济秩序的崩溃，它可能会有毁灭性的打击。目前，政府的调控从紧缩转为有保有压，还是要让市场处于稳定的状态。这也是一种救市，但并非人们所想象的救市概念。”他表示。

　　上海：救市再等半年

　　千城机构董事总经理刘承健认为，关于救市，需要想的有两个问题。第一，到底救什么。第二，是否需要救。

　　“房地产领域涉及到三个角色，一个是开发商，一个是政府，一个是购房者。简单来说，目前的市场，开发商关心‘钱’，购房者关心‘价’，政府关心‘量’。” 刘承健表示。

　　他分析，对于救市的主导方政府，市场好坏不是以房价高低来衡量，而是拿成交量来衡量的。如果成交量持续萎缩，市场就会不好。但是，在上海，一些开发商因为资金链的问题，打折降价了以后，成交量已经有所回升，所以暂且没有那么急迫需要救市。

　　“即使要救市，也不是开发商，开发商完全可以通过打折，提高成交量自救。”他表示。

　　全国：不可能单纯救房市

　　从全国角度来讲，想救市并不容易。“降息是不是针对房地产救市，现在目前的中国经济出现几大特征，第一，是面临海外金融危机的影响。第二，随着人民币的升值，外需的大量缩减，导致了我国出口加工企业面临转型，可能有很多企业会死掉。第三，企业想转型，涉及到广大的老百姓。老百姓是工作者，如果企业不景气，老百姓收入跟不上，楼市就不可能会好。所以，房地产的救市，不可能是单纯救房市，先要救的是中国的经济。” 刘承健表示。

　　第四个特点是现在是过冷经济。过去一段时间的升息，导致中小企业贷款非常困难。现在虽然进入降息通道，中小企业贷款还是非常困难，因为银行的门槛没有没有放低。在这样的大环境下，中国房地产是要救市，要先救中国经济，让企业好了，职工收入就上去了，才有支付能力了，才能去购买。

　　上海与全国相比有一定的特殊性，因为城市特征决定了供需严重失衡，供应量小，刚性需求特别大，所以，短期来说还不需要救市。但是相对整个中国来说，救市是需要的，但是是一个漫长的过程。

　　救市：放松二套房不可取

　　除了降息，近期有传言第二套住房贷款的政策有可能会放松。昨日，美联物业上海区域副总经理丁伟在接受记者采访时则表示，在目前的市场情形下，没有必要调整第二套住房贷款的政策，而应该去放松首套住房贷款。

　　“如果真的想引导市场回暖，倒不如把第一套住房或者唯一套住房贷款放松。以上海为例，真正的投资客相信连10%都不到，大多数都是一些自住的刚性需求或者是置换的。对于这些客户群来说，与其给他第二套放松，还不如第一套房放松。在利息有所降低的条件下，可以考虑将首付降低到1成，以此恢复刚性需求的消费力。”他表示。

　　刘承健亦表示，第二套房正常的松动，对于目前市场来讲，不是一个首选的政策，在任何一个市场趋冷和观望的情况下，最冷的就是投资客，现在在上海也好，不管是其他城市也好，还有人在买房的话，肯定是很需要房的人，不是投资客。所以现在调整第二套房的政策，未必对市场有太大的帮助。

　　另外，现在调整第二套房政策，能激活的是高端需求和投资性需求，会促进房价的上涨，并非我们想看到的。目前的市场，需要的是刚性需求得到满足，也就是我们一直说的结构性调整。“作为一个负责任的政府，不应该把第二套房的政策作为救市政策。”他表示。

　　后市：上海楼市已经进入漩涡期

　　“经济学上，由一个理论，叫浴缸理论。浴缸在水多的时候，感觉是很平静的。只有到最后，产生漩涡的时候，才看到水快见底了。所以，漩涡产生的时候，大家都会比较恐慌。不过，我认为，到达漩涡期的时候，就是市场的底部了。这个阶段过后，市场就会稳定下来。”上海明华房地产有限公司投资总监井维祥表示。

　　他认为，目前上海房地产市场还处在漩涡期，这个阶段会持续6个月到24个月。如果半年之后，市场仍然低迷，政府会出手救市。之后市场经过一段时间调整后，会重新恢复稳定。