救市新政相继出台 地产救市号角正式吹响

     文章选自：恒大地产

    10月14日，上海和杭州同时出台救市政策。至此，全国至少已有10多个省会城市或大城市出台了救市措施。广州房管局近期公开表示，将减少用地供应，年内不再推出限价房用地，但由于广州房价稳定，暂不出台刺激购房的措施，不过防范房价暴跌的方案正在研究之中。
    各地救市新政相继出台
    10月14日，上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，从即日起上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷60万元。杭州市政府同日也发布了《市政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。
    据了解，目前已经公开推出救市政策的省会级城市还包括南京、长沙、沈阳、西安、石家庄、重庆、成都、福州等，而政坛明星仇和曾主政的宿迁，救市最为大手笔：凡在2008年11月1日至2010年12月31日期间购买住房的，可获得0.5%到7%的财政补贴；公积金贷款的首付比例从30%降至20%；公积金贷款最高限额提高10万元等。其中购买16层以上高层住宅楼、单套面积90m2以下的单位，由地方财政给予房款总额7%的补贴。这是目前所有救市城市中财政补贴最高的城市。
    有业内人士表示，救市虽然不能直接改变楼价的变动周期，但对于消费者购房信心的恢复、防止房价暴跌有积极的意义。
    购房信心狂跌成交低迷
    美国次贷危机引发全球金融动荡，中国经济也难以独善其身。据统计，今年1-9月，我国累计贸易顺差1809亿美元，比去年同期下降2.6%，净减少49.2亿美元。对美国出口1891亿美元，增长11.2%，比去年同期回落4.6个百分点。
    而从国内看，中国宏观经济学会秘书长王建指出，自2003年开始的本轮经济增长高潮，到去年6月已达到繁荣的顶点，去年6月以后开始逐步下滑，中国经济应防冷而不是防过热，现在经济下滑的趋势仍在继续。
    外部的金融危机和内部经济走势的趋缓，自然会影响到消费信心。央行日前公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算买房的居民人数仅占13.3%，比上季度下降1.8个百分点，亦低于去年同期2.8个百分点，创1999年调查开始以来最低水平。其中北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数所占比例均不足10%，低于全国平均水平。这表明消费者已经形成了市场看跌预期，房地产业短期内仍将面临深度调整。
    与购房信心不足、观望气氛相伴的，是房价的回调与成交量的萎缩。地产知名人士牛刀表示，今年十一黄金周，全国主要城市的地产市场都十分低迷。如南京黄金周前五天只有23套房子成交，跌到历史冰点；北京前五天平均一天成交不到一百套，比五一还不如；上海平时每天有三五百套成交量，黄金周还有一个大的假日房展，成交量却一落千丈，日均也就一百来套；深圳秋交会上，前五天才卖317套，而且均价一路走低，从第一天的15146元，跌到第五天的8395元/平方米，单日成交均价是近一年半来首次跌破9000元/平方米；东莞方面，合富辉煌近日的报告显示，前三季度全市住宅签约面积为249万平方米，同比去年减少约49%.可以看出，成交量的萎靡不振已扩散到全国。
    牛刀表示，目前中国房价的下跌基本已经蔓延到全国各大城市，就连一些三线城市的房价也开始下挫，大有直接将前两年的涨幅降下来之势。
    土地流拍严重危及财政
    直接刺激地方政府救市的另一个背景是今年以来土地流拍严重。楼市气氛的持续低迷，导致土地市场寒冬期不断延续，发展商拿地相当谨慎。据国土资源部下属全国地价监测中心统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%.截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。
    而之后的5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。合富辉煌的上述报告指出，东莞2008年前三季度流拍地块共29宗，流拍面积高达84.7万平方米。广州9月中旬曾打算出让的花都两块地———花都马溪村1号地和2号地共23万多平方米，是今年最大的两块住宅用地，但两宗地最后均因无买家报名竞投而被政府收回。
    此外，还有一些地王的退地潮此起彼伏，苏宁环球8月份退了一年前以高达6.7万元/平方米的价格荣膺全国“单价地王”的上海市南京东路163号地块，广州从化和天河也有退地现象发生。
    土地市场的低迷，导致部分地方政府的土地财政收入剧减。数据显示，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；上海的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。
    融资渠道窄资金缺口大
    而资金缺口巨大则是目前地产业面临的又一重大问题。由于历年来多次上调存款准备金率和存贷款利率，以及严控银行贷款缴交地价、股票市场低迷证券市场融资困难、二套房贷新政、地价飙升等多重压力，发展商的资金缺口庞大。
    北京师范大学金融研究中心发布的《2008房地产行业资金报告》显示，2008年房地产行业的资金缺口为6730亿元。同时预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势，那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。
    拯救成交才能真正救市
    面对楼市的低迷，在全国各地自救的同时，政府高层对于楼市情况也愈发关注。有消息指出，10月某日住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、人民银行等9部委召开会议，就当前房地产市场现状、未来判断、政策走向进行讨论，而这9个部委恰是房地产调控部际联席会议的组成单位，其中，住房和城乡建设部作为房地产行业的主管部门负责牵头。
    10月14日，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生向媒体透露，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出。住房和城乡建设部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。
    有业内人士表示，目前楼市低迷主要是购房者缺乏信心，只要购房者信心恢复了，楼市也就能回归原来的状态。
    经纬地产项目发展及研究部副经理朱欣苑表示，从现在各地政府出台的救市政策来看，存在两个不同的方向：一是救价格，例如南京出台的购买普通商品房按面积补房价政策，就体现出当地政府并不希望房价下跌带来连锁市场反应；二是救成交，如议论中的放松第二套房贷等政策，通过需求的释放来促进交投活跃。在她看来，后者才是各地政府部门救市应该选择的方向，因为成交量的提升才能给楼市重新恢复稳定带来足够的支持和动力，而价格偏高正是买家近期不愿意选择置业的重要原因。