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青年安心成家购屋仍须停听看
文/洪秀玲
物价频频上涨，开放陆资来台购屋也带来房价上扬可能，为了帮助一般民众购屋，政府日前公布了「青年安心成家专案」，计划让二十至三十九岁青年在新婚首次购屋及生育子女需换屋时，能各享一次为期两年、两百万元、零利率的房贷优惠，预计将在明年实施。
消息一出，对有购屋需求的青年们当然是利多，此项措施究竟能帮民众省下多少房贷利息？若以目前的平均银行利率三‧三九％计算，一年一户可帮民众省下六万七千八百元，两年就可省下十三万五千六百元的利息。第三年起的利率将分两类，第一类利率在2.132%以下，第二类利率则不高于2.207%。
两年节省近十四万元的利息，对年轻人来说不无小补，不过，由于目前房价因通膨压力，开放陆客投资等不确定因素，市场价格相当混乱，房地产专家普遍认为，购屋还是要审慎评估，回归基本需求面作考量，切莫为了赶搭零利率专车骤然行动，以免省了利息倒赔了房价。因为若建商借此炒作，让房价居高不下，以现今北市房价每坪动辄数十万元，每户千万元来算，房价差一成，就差了一百万元以上，省下十几万的利息根本不算什么。
所以，对于经济力通常不算强的年轻人，想借房贷优惠展开购屋行动，还是要多方思量比较，才能真正享受到政策优惠。而且，政府的优惠购屋也还有内政部的购置住宅贷款方案、央行的政策优惠房贷以及青年购屋低利贷款，也都是年轻的首购族可以运用的优惠方案。
购屋行动前，应先了解自己的状况，租屋好还是买屋好呢？首先考量的是成本的负担。在房价居高不下时，有为数不少的民众不堪高房价负荷的压力，宁愿只租不买的当个无壳蜗牛，也不愿一辈子背负沉重的壳做屋奴。
不过，如果房价稳定，甚至有些地区还有跌价，加上政府的零利率和低利房贷优惠，使得民众的购屋成本降低许多。相对的，租金水准在这些年仍维持平盘，并没有调降，两相比较，这时似乎买屋是比较划算的。
以台北都会区一般30坪三房两厅的中古屋住宅来说，平均租金约20000～35000元，其他都会区约10000～15000元。以每月负担成本分析，只要房屋贷款每月缴款金额与租金相近，买屋就比租屋划算。尤其台北市郊或周围乡镇的房价远低于市中心区，总价在五、六百万元以下，在优惠房贷的辅助下，也许每月负担较租金更低廉。
不过，现在还有另一考量点是，这波照顾青年购屋需求的优惠政策，政府针对新婚族也会有租金补贴，租屋还是购屋划算就得再精打细算一番。另外，由于油价大涨，购买市郊或周围乡镇若是交通便利性不足，需要开车花费大量的交通成本的话，也要列入评量中，也许与其倾其所有当个屋奴，倒不若每月支付两、三万元租金，可以享受市区住宅的便利且节省交通成本。
两年零利率政策让买屋负担似乎减轻了，但购屋人还是要先评估自己购屋和环款能力，毕竟两年后要面对的就是漫长的还款路程，可别省了前头，后面却付不出贷款就糟了。
购屋付款模式，通常是自备款约总价的二、三成，以现金动辄数百万元的房价来说，想要购置一户30坪左右的一般住宅，自备款少说也要一百万元以上，加上税费杂支及装潢费用，对一般上班族来说不是一笔小数目，虽然现今有些建商为求促销自备款可以降低，而搭配优惠房贷，使得买房子似乎容易许多，但相对的前头付得少，往后每月定期支付的房屋贷款就变得沉重，在房贷支出最好占家庭收入三分之一以下，以免影响生活品质下，买房子除了要有足够的自备款，往后长达二、三十年的还款能力也要先评估，在现今物价飙涨，生活支出持续增加而薪水收入不增情况下，购屋还款的财务评估应更加保守。
财务能力评估后，再来就是善用政府的优惠房贷政策来减轻负担。除了即将推出的零利率「青年安心成家专案」，还有内政部集中办理过去包括劳宅贷款、公教人员优惠贷款等林林总总的政策房贷方案，统筹为「购置住宅贷款利息方案」、青年购屋低利贷款，之前央行推出的政策优惠房贷，都是由政府补贴利息的政策性房贷，可供民众运用。
若比较这三项房贷方案的内容，以青年购屋低利贷款最优惠，利率最低，目前仅为2.665%，而且有贷款前七年，利率最高不超过3%的条件。央行推出的政策优惠房贷利率为较高为3.54%，内政部的优惠方案，弱势族群可有2.132%低利，一般人则是2.707%，都是首购者可以根据己身条件尽量申请利用的优惠。
利息再优惠，正确评估房价和杀价才是基本功，房价多杀一些远胜利息优惠。房价怎么看？许多购屋广告常出现令人怦然心动的超低价位，不过，消费者别高兴太早，那叫做广告价，未必能买到；此外，房屋市场少有不二价的销售方式，所以如何了解房屋行情进行杀价，就需是先做些功课了。如何精准杀价，以较低价买到房子？除了先要看市场景气状况，是否为买方较有力的买方市场外，此外就看对方个案销售成绩及求售的急切程度如何，这些可以藉由报章杂志提供的资讯及观察工地来人与销售人员态度略知一二，景气愈差或销售差，销售人员摊出底牌的速度就愈快。只是有时底价在哪里弹性很大，销售人员又多是演戏天才，让一般消费者摸不着头绪。不过，只要消费者对房屋行情事先探听，不妨大胆杀价，只要是底价范围，经过一番你来我往的议价后都能顺利成交。若想杀至底价以下，销售公司不是得牺牲自己的佣金，就是得商请业主让步，难度较高，但不无可能。
如何了解房屋价位？虽说市场没一定准则，但拜现今网路发达所赐，很多房屋资讯都可在网路上查询得到，许多房屋公司的网站也都有丰富的行情资讯，消费者购屋前多上网查询比较，再实地走访探听行情，应该就八九不离十了。
首次购屋如何买到合意的房子呢？在房价只涨不跌时，购买第一栋房子，受限于价格因素，多半难尽如人意，对于区段、产品、环境、交通无法一一要求，因为要求愈多，价格愈高，必须有牺牲某些条件，先拥有再说的心里准备，才能踏出累积资金的第一步，继之由远而近（从郊区到市区），由小换大（从小房子到大房子），由旧汰新（从旧屋换新屋）。
不过，这也不见得是首次购屋铁律，当景气不佳，若房价有一路下挫趋势，首次购屋也不见得需要这么辛苦的骑驴找马。因为房价跌多涨少，先拥有房子不再代表可以帮助累积资金。相反地，若是房价持续下跌，购屋人反而有资产缩水之虞，想要由远而近、由小换大及由旧汰新，倒成了不可能的梦想。
所以，是否要骑驴找马，还是第一次就购入符合期望的房子，得依照景气状况及房价走势而定。在房价呈现持续攀升的时候，首次购屋得先求拥有，再继续努力储蓄，未来配合房子转售后的增值所得，再购入真正符合期望的房子。尤其是租屋状态的购屋人，可以先从郊区屋龄较久的中古屋买起，房价低且议价空间亦大，而且马上节省一笔房租支出。如果房屋总价不高，配合首次购屋优惠贷款或政策性优惠贷款，可能每月贷款支出仅比房租高些甚或相当而已，如此就等于先以租金买房子，储蓄计画也可持续进行。
若是市场景气欠佳，房价行情较低迷，那么购屋人不妨逢低买入新成屋或中古屋，立即节省一笔房租支出。而且只要能力尚可负担范围内，建议尽量挑选符合家庭需求的房屋。举例来说，原先购屋能力只能买得起20坪的房子，随着房价滑落，购屋能力增强为30坪，那么就别贪图负担减轻而只买20坪，应选购较符合一般家庭需求的30坪以上房子，不论自用或将来转售都比较合宜。尤其政府推出优惠利率购屋方案鼓励青年购屋时，利率降低，购屋人能负担的贷款金额就大幅提升，那么，赶快善用它吧！只要衡量零利率优惠两年后，经济力还足以负担还款，就为自己一次购足符合家庭需求的房屋，不必再骑驴找马了。
物价频频上涨，开放陆资来台购屋也带来房价上扬可能，为了帮助一般民众购屋，政府日前公布了「青年安心成家专案」，计划让二十至三十九岁青年在新婚首次购屋及生育子女需换屋时，能各享一次为期两年、两百万元、零利率的房贷优惠，预计将在明年实施。
消息一出，对有购屋需求的青年们当然是利多，此项措施究竟能帮民众省下多少房贷利息？若以目前的平均银行利率三‧三九％计算，一年一户可帮民众省下六万七千八百元，两年就可省下十三万五千六百元的利息。第三年起的利率将分两类，第一类利率在2.132%以下，第二类利率则不高于2.207%。
两年节省近十四万元的利息，对年轻人来说不无小补，不过，由于目前房价因通膨压力，开放陆客投资等不确定因素，市场价格相当混乱，房地产专家普遍认为，购屋还是要审慎评估，回归基本需求面作考量，切莫为了赶搭零利率专车骤然行动，以免省了利息倒赔了房价。因为若建商借此炒作，让房价居高不下，以现今北市房价每坪动辄数十万元，每户千万元来算，房价差一成，就差了一百万元以上，省下十几万的利息根本不算什么。
所以，对于经济力通常不算强的年轻人，想借房贷优惠展开购屋行动，还是要多方思量比较，才能真正享受到政策优惠。而且，政府的优惠购屋也还有内政部的购置住宅贷款方案、央行的政策优惠房贷以及青年购屋低利贷款，也都是年轻的首购族可以运用的优惠方案。
购屋行动前，应先了解自己的状况，租屋好还是买屋好呢？首先考量的是成本的负担。在房价居高不下时，有为数不少的民众不堪高房价负荷的压力，宁愿只租不买的当个无壳蜗牛，也不愿一辈子背负沉重的壳做屋奴。
不过，如果房价稳定，甚至有些地区还有跌价，加上政府的零利率和低利房贷优惠，使得民众的购屋成本降低许多。相对的，租金水准在这些年仍维持平盘，并没有调降，两相比较，这时似乎买屋是比较划算的。
以台北都会区一般30坪三房两厅的中古屋住宅来说，平均租金约20000～35000元，其他都会区约10000～15000元。以每月负担成本分析，只要房屋贷款每月缴款金额与租金相近，买屋就比租屋划算。尤其台北市郊或周围乡镇的房价远低于市中心区，总价在五、六百万元以下，在优惠房贷的辅助下，也许每月负担较租金更低廉。
不过，现在还有另一考量点是，这波照顾青年购屋需求的优惠政策，政府针对新婚族也会有租金补贴，租屋还是购屋划算就得再精打细算一番。另外，由于油价大涨，购买市郊或周围乡镇若是交通便利性不足，需要开车花费大量的交通成本的话，也要列入评量中，也许与其倾其所有当个屋奴，倒不若每月支付两、三万元租金，可以享受市区住宅的便利且节省交通成本。
两年零利率政策让买屋负担似乎减轻了，但购屋人还是要先评估自己购屋和环款能力，毕竟两年后要面对的就是漫长的还款路程，可别省了前头，后面却付不出贷款就糟了。
购屋付款模式，通常是自备款约总价的二、三成，以现金动辄数百万元的房价来说，想要购置一户30坪左右的一般住宅，自备款少说也要一百万元以上，加上税费杂支及装潢费用，对一般上班族来说不是一笔小数目，虽然现今有些建商为求促销自备款可以降低，而搭配优惠房贷，使得买房子似乎容易许多，但相对的前头付得少，往后每月定期支付的房屋贷款就变得沉重，在房贷支出最好占家庭收入三分之一以下，以免影响生活品质下，买房子除了要有足够的自备款，往后长达二、三十年的还款能力也要先评估，在现今物价飙涨，生活支出持续增加而薪水收入不增情况下，购屋还款的财务评估应更加保守。
财务能力评估后，再来就是善用政府的优惠房贷政策来减轻负担。除了即将推出的零利率「青年安心成家专案」，还有内政部集中办理过去包括劳宅贷款、公教人员优惠贷款等林林总总的政策房贷方案，统筹为「购置住宅贷款利息方案」、青年购屋低利贷款，之前央行推出的政策优惠房贷，都是由政府补贴利息的政策性房贷，可供民众运用。
若比较这三项房贷方案的内容，以青年购屋低利贷款最优惠，利率最低，目前仅为2.665%，而且有贷款前七年，利率最高不超过3%的条件。央行推出的政策优惠房贷利率为较高为3.54%，内政部的优惠方案，弱势族群可有2.132%低利，一般人则是2.707%，都是首购者可以根据己身条件尽量申请利用的优惠。
利息再优惠，正确评估房价和杀价才是基本功，房价多杀一些远胜利息优惠。房价怎么看？许多购屋广告常出现令人怦然心动的超低价位，不过，消费者别高兴太早，那叫做广告价，未必能买到；此外，房屋市场少有不二价的销售方式，所以如何了解房屋行情进行杀价，就需是先做些功课了。如何精准杀价，以较低价买到房子？除了先要看市场景气状况，是否为买方较有力的买方市场外，此外就看对方个案销售成绩及求售的急切程度如何，这些可以藉由报章杂志提供的资讯及观察工地来人与销售人员态度略知一二，景气愈差或销售差，销售人员摊出底牌的速度就愈快。只是有时底价在哪里弹性很大，销售人员又多是演戏天才，让一般消费者摸不着头绪。不过，只要消费者对房屋行情事先探听，不妨大胆杀价，只要是底价范围，经过一番你来我往的议价后都能顺利成交。若想杀至底价以下，销售公司不是得牺牲自己的佣金，就是得商请业主让步，难度较高，但不无可能。
如何了解房屋价位？虽说市场没一定准则，但拜现今网路发达所赐，很多房屋资讯都可在网路上查询得到，许多房屋公司的网站也都有丰富的行情资讯，消费者购屋前多上网查询比较，再实地走访探听行情，应该就八九不离十了。
首次购屋如何买到合意的房子呢？在房价只涨不跌时，购买第一栋房子，受限于价格因素，多半难尽如人意，对于区段、产品、环境、交通无法一一要求，因为要求愈多，价格愈高，必须有牺牲某些条件，先拥有再说的心里准备，才能踏出累积资金的第一步，继之由远而近（从郊区到市区），由小换大（从小房子到大房子），由旧汰新（从旧屋换新屋）。
不过，这也不见得是首次购屋铁律，当景气不佳，若房价有一路下挫趋势，首次购屋也不见得需要这么辛苦的骑驴找马。因为房价跌多涨少，先拥有房子不再代表可以帮助累积资金。相反地，若是房价持续下跌，购屋人反而有资产缩水之虞，想要由远而近、由小换大及由旧汰新，倒成了不可能的梦想。
所以，是否要骑驴找马，还是第一次就购入符合期望的房子，得依照景气状况及房价走势而定。在房价呈现持续攀升的时候，首次购屋得先求拥有，再继续努力储蓄，未来配合房子转售后的增值所得，再购入真正符合期望的房子。尤其是租屋状态的购屋人，可以先从郊区屋龄较久的中古屋买起，房价低且议价空间亦大，而且马上节省一笔房租支出。如果房屋总价不高，配合首次购屋优惠贷款或政策性优惠贷款，可能每月贷款支出仅比房租高些甚或相当而已，如此就等于先以租金买房子，储蓄计画也可持续进行。
若是市场景气欠佳，房价行情较低迷，那么购屋人不妨逢低买入新成屋或中古屋，立即节省一笔房租支出。而且只要能力尚可负担范围内，建议尽量挑选符合家庭需求的房屋。举例来说，原先购屋能力只能买得起20坪的房子，随着房价滑落，购屋能力增强为30坪，那么就别贪图负担减轻而只买20坪，应选购较符合一般家庭需求的30坪以上房子，不论自用或将来转售都比较合宜。尤其政府推出优惠利率购屋方案鼓励青年购屋时，利率降低，购屋人能负担的贷款金额就大幅提升，那么，赶快善用它吧！只要衡量零利率优惠两年后，经济力还足以负担还款，就为自己一次购足符合家庭需求的房屋，不必再骑驴找马了。